媒介契約とはどのようなものですか？どんな種類がありますか？

媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類の契約形態があります。
いずれも基本的な内容は同じですが、販売状況の報告を売主に行う頻度が異なる点、仲介（媒介）を複数に依頼できるか否か、売主が自ら見つけた購入希望者と直接売買契約ができるか、できないかなど、それぞれ特徴があります。媒介契約の内容や特徴をしっかりと確認し、分からないところは説明をうけ、自分の意思を不動産会社にしっかりと伝えたうえで、媒介契約を締結しましょう。

■専属専任媒介の特徴

「この家を売って欲しい。ただし貴社以外には依頼しません。私が買主を見つけた時も貴社の媒介により売却します。」

専属専任媒介は、依頼者（売主）が仲介（媒介）を1社の不動産会社にしか依頼できないとする契約で、他の不動産会社に依頼することはできません。

また、不動産会社が探した相手方以外の買主と売買契約を締結することはできません。これは、たとえば売主自らが親戚や知人と直接交渉して買主を見つけてきても依頼した不動産会社を通さないと売買契約を締結できないということです。
この点が他の媒介契約とは異なり拘束力が強い契約となります。

■専任媒介契約の特徴

「この家を売って欲しい。ただし貴社以外には依頼しません。」

専属専任媒介契約とほぼ同様の契約ですが、売主自らが親戚や知人と直接交渉して買主を見つけてきた場合、不動産会社を通すことなく直接契約することができます。

そのほか、専属専任媒介契約と専任媒介契約の主な内容は下記となります。

・媒介契約の有効期間を3ヶ月以内とすること

・仲介業務の実施状況（販売活動の状況など）を依頼者へ報告する義務が課せられています。
※専属専任媒介契約を締結した場合の報告頻度：1週間に1回以上
　専任媒介契約を締結した場合の報告頻度：2週間に1回以上

・依頼された宅建業者は、国土交通大臣の指定する指定流通機構（レインズ）へ物件登録が必要になります。
　指定流通機構に物件を登録すると、不動産会社がリアルタイムで不動産情報を交換・共有することができ、買主を幅広く探すことができます。
※専属専任媒介は、契約を締結した日から5日以内の登録義務
　専任媒介契約を締結した日から7日以内の登録義務

専属専任媒介の方が、専任媒介契約よりも2日間短くなっており、成約に向けての積極的努力義務が他の契約より強い契約となっています。

■一般媒介契約の特徴

依頼者（売主）が仲介（媒介）を複数の不動産会社に依頼することができる契約です。
専任媒介契約と同様、売主自らが親戚や知人と直接交渉して買主を見つけてきた場合も、不動産会社を通すことなく直接契約することができます。
最終的には１社の不動産会社と取引を進めます。

・依頼された宅建業者は、国土交通大臣の指定する指定流通機構（レインズ）への物件登録が義務がない。
・不動産会社の売主に対する売却活動の業務報告の義務はなし。
・他に依頼した業者名を明らかにする明示型とこれを明らかにしない非明示型とがある。

【3つの媒介契約の内容で比較する主な違いは下記となります】

・不動産会社から売主への営業活動報告の頻度（販売・問合せ状況など）
・売主が自ら見つけた購入希望者と直接売買契約ができるか、できないか。
・複数の不動産会社に販売をお願いできるか、できないか。

一般媒介契約は、窓口が広がり買主が見つかりやすいと思いがちですが、不動産会社は販売活動状況を報告する義務がありませんので、実際にどのような活動をしているのかが見えにくい点もあります。また、一生懸命広告を出しても結局は他の不動産会社で売買契約が決まることも考えられるため、不動産会社によっては広告費などの経費を積極的に使わないことも考えられます。

一方専任（専属）媒介契約は他の業者による横取りの心配がなく、売主（依頼者）と営業担当者との連携が密になり、しっかり販売・広告活動をおこなうことができ多くの利点が期待できるため、有利に早期売却できる場合が多いので、半数以上がこの専任媒介契約です。ただ窓口が１つの不動産だけのため、より信頼できる地元不動産会社選びが重要になります。